قبل شراء شقة.. خبير يكشف حقيقة أسعار العقارات وحجم المبيعات

رغم الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار العقارات خلال الفترة الأخيرة، لا تزال السوق تواجه تحديات تتعلق بالقدرة الشرائية للمواطنين وحجم السيولة المتاحة للاستثمار، وهو ما يطرح تساؤلات حول مدى انعكاس قيمة التعاقدات العقارية المعلنة على حجم الأموال المتداولة فعليًا داخل القطاع، خاصة في ظل اعتماد الشركات العقارية على أنظمة السداد طويلة الأجل.

وفي هذا السياق، أكد علاء فكري، نائب رئيس لجنة التطوير العقاري، أن إجمالي قيمة التعاقدات العقارية لا يعبر بالضرورة عن حجم السيولة النقدية الحقيقية المتداولة في السوق، موضحًا أن الأرقام المعلنة للتعاقدات ترتبط بالتزامات مالية تمتد لسنوات، ولا تعني تحصيل كامل قيمة الوحدات عند إبرام العقود.

علاء فكري: قيمة التعاقدات العقارية لا تعكس حجم السيولة في السوق

وأوضح علاء فكري، خلال مداخلة هاتفية مع الإعلامي محمود يوسف، ببرنامج «الاقتصاد 24»، المذاع على القناة الأولى، أن إجمالي قيمة التعاقدات العقارية يمثل اتفاقات تعاقدية بين المطور العقاري والمشتري، يلتزم بموجبها العميل بسداد قيمة الوحدة على أقساط تمتد لفترات زمنية طويلة.

وأشار إلى أن هذه الفترات تتراوح بين 8 و12 عامًا، وهو ما يعني أن قيمة التعاقد لا تدخل بالكامل إلى حسابات الشركات العقارية وقت توقيع العقد، وإنما يتم تحصيلها على مراحل وفقًا لجدول السداد المتفق عليه.

وأضاف أن المطور العقاري يكون ملتزمًا في المقابل بتنفيذ أعمال الإنشاء وتسليم الوحدات للعملاء وفقًا لبنود التعاقد، بما يجعل العلاقة بين الطرفين قائمة على التزامات متبادلة تمتد لسنوات.

ارتفاع أسعار العقارات دون نمو مماثل في المبيعات

وأشار نائب رئيس لجنة التطوير العقاري إلى أن السوق العقارية شهدت ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار، إلا أن معدلات نمو المبيعات لم ترتفع بالنسبة نفسها، وهو ما يعكس وجود فجوة بين الزيادة في القيمة السعرية للوحدات وبين قدرة المواطنين على الشراء.

وأرجع فكري هذا التباين إلى مجموعة من العوامل، يأتي في مقدمتها تراجع القدرة الشرائية للمواطنين، في ظل الضغوط الاقتصادية التي تواجهها الأسر المصرية، والتي تؤثر على قراراتها المتعلقة بالإنفاق والادخار والاستثمار.

المصروفات الدراسية وتكاليف المعيشة تضغط على ميزانيات الأسر

ولفت فكري إلى أن الأسر المصرية أصبحت تواجه أعباء متزايدة في مختلف جوانب الإنفاق، سواء ما يتعلق بالمصروفات الدراسية أو تكاليف المعيشة اليومية، إلى جانب الالتزامات الأخرى التي تستحوذ على جانب كبير من دخل الأسرة.

وأوضح أن تعدد هذه الأعباء أدى إلى تراجع معدلات الادخار بصورة كبيرة، نتيجة توجيه جزء أكبر من دخول الأسر لتغطية الاحتياجات الأساسية والالتزامات اليومية، بدلًا من الاحتفاظ بجزء من الدخل لاستخدامه في الاستثمار أو شراء الأصول.

تراجع الادخار يؤثر على الاستثمار في القطاع العقاري

وأكد نائب رئيس لجنة التطوير العقاري أن انخفاض معدلات الادخار ينعكس بصورة مباشرة على القدرة الشرائية للأسر، ويؤثر بالتالي على قدرتها على الاستثمار في القطاع العقاري.

وأوضح أن الاستثمار العقاري بطبيعته يحتاج إلى قدرة مالية تسمح للمشتري بتحمل الالتزامات طويلة الأجل، خاصة أن أنظمة السداد تمتد في بعض الحالات إلى سنوات طويلة، وهو ما يتطلب وجود دخل يسمح بالوفاء بالأقساط دون التأثير بصورة كبيرة على احتياجات الأسرة الأخرى.

التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة يزيدان تحديات السوق العقارية

وأشار فكري إلى أن معدلات التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة يمثلان عاملين مؤثرين في قدرة المواطنين على الدخول إلى السوق العقارية، إذ تتزايد الالتزامات اليومية للأسر بالتزامن مع ارتفاع تكلفة شراء الوحدات السكنية.

وتكشف هذه المعطيات عن أن تقييم أداء السوق العقارية لا يعتمد فقط على إجمالي قيمة التعاقدات المعلنة، وإنما يتطلب النظر أيضًا إلى حجم السيولة التي يتم تحصيلها فعليًا، ومعدلات المبيعات، ومدى قدرة المواطنين على تحمل الالتزامات المالية الممتدة لسنوات.

وبذلك، يظل تراجع القدرة الشرائية وانخفاض معدلات الادخار من أبرز التحديات التي أشار إليها علاء فكري، في تفسير عدم نمو المبيعات العقارية بالنسبة نفسها التي ارتفعت بها الأسعار.